临沂市土地估价管理办法
山东省临沂市人民政府
临沂市土地估价管理办法
第一条 为加强土地使用权价格评估及基准地价管理,维护土地市场价格秩序,保障土地所有者和使用者的合法权益,促进土地市场的健康发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内基准地价和土地使用权价格的管理,适用本办法。
第三条 市、县人民政府价格行政主管部门会同国土资源行政主管部门负责本行政区域内基准地价和土地使用权价格的管理工作。国土资源行政主管部门组织制订土地定级估价标准,审核备案土地估价报告,审查确认土地资产,落实地价管理政策。
市、县人民政府建设、财政、工商等部门按照各自职责密切配合,搞好土地使用权价格管理工作。
第四条 政府按照高度垄断土地使用权出让、租赁一级市场,放开搞活土地使用权转让、出租和抵押等二、三级市场的原则,允许并鼓励土地使用权的合法转移和合理流动,充分发挥土地价格在土地资产配置中由政府调控和市场调节的双重作用。
第五条 有下列情形之一的,应当依照本办法有关规定进行土地估价:
(一)土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)、转让、出租、抵押;
(二)企业改革中土地资产的处置;
(三)企业兼并、分割、联营、出售、租赁、破产;
(四)企业清产核资;
(五)国家从价征收土地使用税、土地增值税等土地税收;
(六)其他依照国家法律、法规需要进行地价评估的。
涉案土地价值的评估确认按照国家和省有关文件的规定执行。
第六条 实行以基准地价为核心,以宗地地价(标定地价、出让底价、交易底价和交易地价等)为主要内容的地价体系。
基准地价是城镇规划区一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格。
宗地地价是某一宗地土地使用权的评估价格,宗地地价按评估的目的可以分为标定地价、出让底价(包括协议出让最低价、招标底价、拍卖保留价)、交易底价以及出租价、抵押价等。
标定地价是以基准地价为基础并由政府确认的标准地块的一定使用年期的价格。
第七条 基准地价由市、县人民政府价格行政主管部门和国土资源行政主管部门组织专业评估机构制定,经市、县人民政府批准后定期向社会公布。
基准地价每两年公布一次;在房地产市场价格波动较大时,也可以每年调整公布一次。
第八条 实行交易地价申报登记制度。土地使用权市场价格不合理时,市、县人民政府可采取以下措施:
(一)土地使用权转让时,对于申报交易地价低于标定地价20%以上的地块,市、县人民政府有优先购买权;
(二)对地价上涨不合理的,必要时实行限价措施;
(三)一定期限内限制房地产开发单位的国有土地持有量,防止囤积和荒芜闲置土地;
(四)适时将储备的土地投放市场,调整土地供求关系。
第九条 土地估价必须严格按照《城镇土地估价规程》规定的程序、标准和方法进行,并根据土地的自然、经济属性和收益状况,对土地在某一时间土地使用权价格进行综合评定。
第十条 土地估价工作应遵守国家的法律,执行国家地价政策,遵循客观、真实、公平、公正、合理的原则。
第十一条 土地估价可以采用以下方法:
(一)基准地价系数修正法;
(二)市场比较法;
(三)收益还原法;
(四)剩余法;
(五)成本逼近法;
(六)路线价估价法;
(七)国家规定的其他方法。
第十二条 从事土地估价的中介机构必须具备下列条件:
(一)具有独立法人资格,凡取得地价评估资格的估价机构(A、B),经工商部门注册后,方可承担地价评估业务并接受国土资源行政主管部门和价格行政主管部门的监督、管理。国家机关、企事业单位进行土地评估的必须委托具有地价评估资质的机构进行评估;
(二)具有一定数量的土地估价专业人员;
(三)具有一定比例的建筑、经济、会计管理专业的技术人员;
(四)具有一定的土地估价工作经验。
第十三条 土地估价机构按国家规定实行资格认证制度。土地估价机构应按国家有关规定收取估价费用。
第十四条 土地估价属经营性中介服务。土地估价机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托人签订《土地估价委托协议书》,开展土地估价业务。
第十五条 经省以上国土资源行政主管部门和价格行政主管部门批准的土地估价机构承担土地估价业务时,可到国土资源行政主管部门查阅有关资料。土地估价人员对有关情况和资料应保守秘密。
第十六条 土地估价机构在开展土地估价业务时,要认真收集土地交易资料,现场踏勘,研究土地市场行情,并根据市、县人民政府公布的基准地价、宗地区位因素和微观条件,综合评估出估价期日的土地使用权价格,并撰写《土地价格评估报告》。
第十七条 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或租赁土地的,应到市、县国土资源行政主管部门办理有偿用地手续或土地变更登记。企业委托进行土地估价的,土地估价报告同时交付市、县国土资源行政主管部门备案。改制涉及的土地采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置的,土地估价报告应在省级以上国土资源行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
第十八条 经备案的《土地价格评估报告》是土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)、转让、出租、抵押及有关税费收取的依据。不具备土地估价资格的单位或个人进行土地估价,其评估结果无效。
第十九条 未依照本办法有关规定进行土地估价的,按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定,土地估价报告不予备案,国土资源行政主管部门不予办理有关批准手续。
第二十条 土地评估机构对其评估行为独立承担法律责任。
按照《国家土地管理局土地估价机构管理暂行规定》第十五条规定,评估人员玩忽职守,徇私舞弊,有下列情形之一的,给委托人造成经济损失的,委托人有权要求经济赔偿;情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)土地估价结果严重失实的;
(二)泄露委托人业务秘密的;
(三)未按规定时间完成提供评估结果的。
第二十一条 本办法自发布之日起30日后施行。《临沂市土地估价管理暂行办法》(临政发〔1995〕213号)同时废止。
证据审查中所具备的能力要求
杨亚新
在证据审查中，根据《行政证据规定》，主要有四项内容：（1）当事人举证的期限；（2）当事人质证的方式；（3）合议庭认证的方法；（4）证据的证明标准。其中，需要重点把握的是举证、质证和认证的方法，以及证据的证明标准和相关能力。
一、当事人的举证期限
举证期限，是法律、法规和司法解释以及审理法官对当事人向法庭提交证据材料的时间要求和限制。行政诉讼中，规范举证期限的主要依据是《行政诉讼法》和最高法院的司法解释，被规范的当事人首先是被告，其次才是原告和第三人。
对被告举证期限的规定，主要是《行政诉讼法》第四十三条规定，被告应当在收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。《行政诉讼法解释》第二十六条规定明确，被告在收到起诉状副本之日起十日内，不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该具体行政行为没有证据、依据。《行政证据规定》第一条明确，未经申请和批准，逾期提供的，视为被诉行政行为没有相应的证据。应注意在程序上把握好。
对原告和第三人举证期限，《行政诉讼法》和司法解释未作具体规定，但《行政证据规定》第七条明确，应当在开庭审理前或者法院指定的交换证据之日提供；因正当事由经申请和批准可在法庭调查中提供；逾期提供的视为放弃举证权利。一审中无正当理由未提供而在二审中提供的，不予接纳。
由此可见，行政诉讼中举证责任的行为责任和结果责任可以分离，原告和第三人主要承担行为责任《行政证据规定》，被告则既要承担行为责任也要承担结果责任。
二、质证的方式
（一）庭审质证
庭审质证，是开庭审理中，在当事人举证的基础上，合议庭组织其他当事人对提出的证据进行辨别、承认或反对及其理由的诉讼活动。行政诉讼中，主要是在被告举证的情况下，组织原告和第三人对被告提出的证据进行辨别，承认或反对并说明理由的活动。
具体如何质证呢？《行政证据规定》第三十九条第一款规定，当事人应当围绕证据的关联性、合法性和真实性，针对证据有无证明效力以及证明效力大小，进行质证。这里有两点说明需要：
1、证据“三性”的质证（审查）顺序。“关联性、合法性和真实性”的排列，反映了法庭质证和认证的逻辑顺序，也是“三性”所具有的不同功能的要求。
2、证据效力的理解，《行政证据规定》第三十九条第一款中“……针对证据有无证明效力以及证明效力大小……”，其中的两个证明效力的含义是否相同，回答是否定的，前一个证明效力相当于证据效力，后一个证明效力相当于证明力。证据法上有两个重要概念，证据能力、证明能力。
（二）组织质证的方式
质证应根据具体案件需要，可以一证一质，也可以一组一质。质证过程中，应允许当事人阐明质证观点的理由，必要时可穿插进行辩论，以进一步辨别证据的关联性、合法性和真实性，为认证奠定基础。
（三）质证的三种特殊情况
1、在庭前交换中无争议的证据无须质证，法官当庭说明后可直接认定，但当事人当庭提出异议的，属例外，可再质证；
2、涉密证据不需在开庭时公开质证，可以出示在交换证据或不公开开庭时出示和质证，不可出示的交合议庭附卷并记录在案；
3、被告拒不到庭时其提供证据的，除庭前证据交换时无争议之外，因无法质证而不能作为定案证据的证据，予以排除。
三、认证的方式
庭审认证，是开庭审理中，在当事人举证、质证的基础上，合议庭可视情当庭归纳认定证据的关联性、合法性和真实性，为综合认证奠定基础。总体上讲，认证，是由法官为经过庭审质证的证据（以及特殊情况下无须质证的证据），按照法定的程序和依据，对其能否作为定案证据进行衡量，并据此对案件事实作出判断的行为或过程。
（一）认证的原则
1、公开原则
认证公开原则是实现司法公正的前提和关键。司法公正的关键在于客观、公正地认定案件事实，而案件事实是以坚实可靠的证据为基础的。
2、说理原则
认证应当说明理由，围绕证据的客观性、关联性、合法性展开，以此为标准充分阐明确认或否认的理由，客观、全面、实事求是地分析当事人的质证意见，综合各种情况，依法作出正确的认定。
3、合议原则
行政诉讼的审判组织是合议制，认证是合议庭成员集体对证据材料的证明力进行判断、确认的诉讼活动，不能由审判长个人说了算。
（二）认证规定
《行政诉讼法》未规定法官如何认证，《行政诉讼法解释》也未规定，《行政证据规定》则作了明确。
1、总体规定
《行政证据规定》第五十三条规定，“人民法院裁判行政案件，应当以证据证明的案件事实为依据。”其中，“对……证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，”明确了法官行使审查判断证据权力时的具体方法。
2、具体规定
证据“三性”的要求，《行政证据规定》第五十五条规定证据合法性要求，第五十六条规定证据真实性要求。
（三）认证规则
《行政证据规定》依据证据效力的不同，大体划分了应予排除的证据（第五十七至六十二条）、需要补强的证据（第七十一条）和可以单独作为定案根据的证据（第七十条）并明确了自认规则（第六十五条至第六十七条）和优势证据规则（第六十三条）。
（四）认证纠正程序
（五）操作方式
1、认证的内容。应根据具体案件在庭审过程中的审理情况对一些当事人之间无异议的和争议不大的证据，当庭确认证据的“三性”，为当事人发表综合辩论意见和合议庭评议奠定基础；对当事人之间争议较大或合议庭一时难以判断的证据，当庭可不予认证，可在合议庭评议后宣判时予以认证。
2、认证的时间。可根据质证情况而定，可以在质证后即认证，也可以在当事人发表综合辩论意见前认证。
3、认证时应注意认证的规范表述
四、证据的证明标准
证明标准是负担证明责任的人提供证据对案件事实加以证明所要达到的程度。当事人提供的证据达到了证明标准，当事人便履行完了他的证明标准。
英美法系不同的诉讼法实行不同的证明标准。在英美刑事诉讼中适用的是排除合理怀疑的证明标准我国适用一元制证明标准。统一性是我国证明标准制度的一大特点。我国三大诉讼法所规定的证明标准是一致的，都强调案件事实清楚，证据确实充分，因此可以说我国实行的是一元化的证明标准。
在行政诉讼中，证据的证明标准尚无法律规定，在审判实践中如何把握，是一个值得探索的问题。探索诉讼证明标准的高低，原则上取决于被诉具体行政行为对原告权益影响的程度。
法官在证据审查中需要具备的能力，主要是对最高人民法院制定的《行政证据规定》的具体运用能力。
