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论前期物业管理的困境、出路与对策/董建丽

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 20:59:58  浏览:9316   来源:法律资料网
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  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。

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云南省集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿管理条例

云南省人大常委会


云南省集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿管理条例
云南省人大常委会



(1994年7月27日云南省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 1994年7月27日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 管理机构与职责
第三章 开采范围和办矿条件
第四章 审批与发证
第五章 采矿监督管理
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了合理开发利用和保护矿产资源,促进集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿的发展,根据《中华人民共和国矿产资源法》(以下简称《矿产资源法》)、《中华人民共和国矿产资源法实施细则》(以下简称《实施细则》)及有关法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 凡在本省行政区域内的集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,必须遵守《矿产资源法》、《实施细则》和本条例。
第三条 矿产资源属于国家所有。地表或者地下的矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。禁止任何组织和个人以任何手段侵占或者破坏矿产资源。
第四条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者必须依法申请办理采矿许可证,取得采矿权。严禁无证采矿。
集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者的合法采矿权受法律保护。
第五条 国家对矿产资源实行有偿开采,集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者必须依法缴纳资源税和矿产资源补偿费。
第六条 各级人民政府应当贯彻积极扶持、合理规划、正确引导、加强管理的方针,鼓励、指导、帮助和监督集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者依法采矿。
第七条 各级矿产资源行政主管部门、矿山企业主管部门,应当指导和帮助集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者加强生产经营和安全管理,不断提高生产技术水平和资源利用率,提高经济效益。
地质勘查、大专院校、科研设计单位、国有矿山企业应当按照积极支持、有偿互惠的原则向集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者提供地质资料、信息和技术咨询服务,对民族地区,贫困地区要给予优惠扶持。

第二章 管理机构与职责
第八条 省人民政府矿产资源行政主管部门主管全省矿产资源开发利用和保护的监督管理工作,维护矿产资源国家所有权,保护集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者的合法权益,对全省集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿履行以下职责:
(一)组织实施《矿产资源法》及其配套法规、规章,监督检查其执行情况;
(二)负责全省矿产资源的管理,组织编制矿产资源规划,依法分配矿产资源;
(三)负责采矿许可证的管理工作;
(四)维护矿业秩序,协调处理采矿权属纠纷;
(五)会同财政部门负责矿产资源补偿费的征收和使用的管理监督;
(六)依法行使行政处罚权和行政复议权。
第九条 自治州、市、县人民政府和地区行政公署的矿产资源行政主管部门,负责本行政区域内矿产资源开发利用和保护的监督管理工作,维护矿产资源国家所有权,保护采矿权人的合法权益,对本行政区域内集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿履行以下职责:
(一)负责《矿山资源法》及其配套法规、规章的实施和监督检查;
(二)依法审批、颁发采矿许可证,依法监督管理矿产资源开采活动;
(三)组织编制本行政区域的矿产资源规划,在授权范围内依法分配并管理矿产资源;
(四)维护矿业秩序,依法保护合法的采矿权,调处本行政区域内的资源纠纷;
(五)负责矿产资源补偿费征收和使用管理;
(六)依法行使行政处罚权和行政复议权。
县级矿产资源行政主管部门根据实际需要,可以在乡、镇设立派出机构。
第十条 各级矿产资源行政主管部门由同级人民政府领导,接受上一级矿产资源行政主管部门的业务指导。
第十一条 县级以上人民政府有关部门应当协助同级矿产资源行政主管部门做好对集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者的监督管理和服务工作。

第三章 开采范围和办矿条件
第十二条 集体矿山企业、私营矿山企业可以开采下列矿产资源:
(一)不适于国家建设大、中型矿山的矿床及矿点;
(二)国有矿山企业在其矿区范围内划出的边缘零星矿产;
(三)矿山闭坑后,经原矿山企业主管部门确认可以安全开采并不会引起严重环境后果的残留矿体;
(四)国家和省规划可以开采的矿产资源。
第十三条 个体采矿者开采矿产资源的范围:
(一)零星分散的小矿体或者矿点;
(二)用作普通建筑材料的砂、石、粘土。
第十四条 下列范围的矿产资源,未经有关部门批准,任何单位和个人不得开采:
(一)国家规划矿区或者对国民经济具有重要价值的矿区内的矿产资源和国家实行保护性开采的特定矿种;
(二)《矿产资源法》第二十七条规定范围内的矿产资源;
(三)正在进行地质勘查的矿区内的矿产资源。
第十五条 开办集体矿山企业、私营矿山企业应当具备下列条件:
(一)有与开采规模相适应的矿产勘查资料;
(二)有经过批准的开采范围;
(三)有与所建矿山规模相适应的资金、设备和技术人员;
(四)有与所建矿山规模相适应的矿山设计或者合理的开采方案;
(五)有保护矿产资源、保护环境和保障安全生产的措施,矿长具有《矿长安全技术资格证》和环境保护的基本知识。
第十六条 个体采矿应当具备下列条件:
(一)有经过批准的开采范围和合理的开采方案;
(二)有与采矿规模相适应的资金、设备和技术;
(三)有必要的安全生产条件和环境保护、资源保护措施。

第四章 审批与发证
第十七条 在本省行政区域内开办集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿,办矿者必须提出书面申请,由矿区所在地的县级矿产资源行政主管部门审核,并在接到书面申请之日起30日内作出处理。对符合条件的颁发采矿许可证(季节性开采的个体采矿颁发临时采矿许可证);对不
符合条件的不予颁发并说明理由。
矿区范围跨县级以上行政区域的,经所涉及行政区域的矿产资源行政主管部门分别签署意见后,由其共同上一级矿产资源行政主管部门负责审批与发证。
开采国有矿山企业矿区范围内的边缘零星矿、残留矿,由县级人民政府与国有矿山企业商定后,对符合条件的颁发采矿许可证。
第十八条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者取得采矿许可证后,持采矿许可证向当地土地、工商、税务等部门申请办理有关手续。
第十九条 办矿者在取得采矿权后,集体矿山企业、私营矿山企业一年内、个体采矿者6个月内无正当理由不开工的,由原发证机关注销采矿许可证。
第二十条 集体矿山企业、私营矿山企业、个体采矿者合并、分立、搬迁或者变更原批准的项目时,必须办理采矿许可证变更登记手续。
第二十一条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者的采矿许可证的有效期,由矿产资源行政主管部门根据矿产资源和建设规模合理确定。
采矿许可证有效期满后仍需继续开采的,应当在有效期满的30日以前到原登记管理机关办理采矿许可证的延期登记手续。
第二十二条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者的采矿许可证、采矿申请登记表,由省矿产资源行政主管部门统一印制。
第二十三条 新建国有矿山企业,其矿区范围内原有的集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿由当地县级以上人民政府和新建国有矿山企业的主管部门会同有关单位统筹安排,可以实行联合经营;也可以划出矿区范围内的边缘零星资源易地开采;确需关闭或者搬迁的,由国有矿山企
业给予合理补偿;国有矿山企业招工时,应优先录用被关闭矿山的人员和当地人员。


第五章 采矿监督管理
第二十四条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,必须严格按照批准开采的矿区范围和开采方式进行生产。
集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,必须珍惜和保护矿产资源,依靠科技进步,采用合理的采矿、选矿方法,实行综合开采、回收和利用;对暂不能利用的矿石和综合回收的共生、伴生矿产,应当采取措施,妥善保护,防止流失和污染环境。
第二十五条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,应当按照有关规定填报矿产资源开发利用情况统计报表,报县级矿产资源行政主管部门。
第二十六条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者因资源枯竭或者其他原因需要关闭矿山的,关闭前必须向采矿许可证颁发机关提交矿山关闭报告和有关资料,由原发证机关审查注销采矿许可证。
第二十七条 集体矿山企业、私营矿山企业、个体采矿者之间发生的矿界争议,由当事人协商解决;协商不成的,由矿山所在地的县级矿产资源行政主管部门处理。
县级以上行政区域的矿界争议,由当事人协商解决;协商不成的,由所涉及行政区域的矿产资源行政主管部门协商解决;仍协商不成的,由其共同的上级人民政府处理。
第二十八条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,必须严格遵守矿山劳动安全卫生和土地、林业、环境保护、水土保持等有关法律、法规、规章。
第二十九条 集体矿山企业、私营矿山企业和个体采矿者,在生产过程中发现有重要科学价值和经济价值的地质现象及文物古迹,应当停止现场施工、妥善保护并及时报告有关部门。

第六章 法律责任
第三十条 违反本条例第二十条规定,不办理采矿变更登记的,由原发证机关责令停止开采、限期办理手续并处一万元以下的罚款,情节严重的吊销采矿许可证。
违反规定收购和销售国家规定统一收购的矿产品的,没收矿产品和违法所得,并处违法所得金额一倍以下的罚款。
违反本条例其他规定的,由县级以上人民政府矿产资源行政主管部门或者法律、法规规定的其他处罚机关按照有关的法律、法规进行处罚。
第三十一条 违反本条例规定的行政处罚,由县级以上人民政府矿产资源行政主管部门决定。其中对处以五万元以下的罚款,由县级人民政府矿产资源行政主管部门决定;对处以五万元至十万元的罚款,由自治州、市人民政府和地区行政公署矿产资源行政主管部门批准;对处以十万元
以上的罚款,由省人民政府矿产资源行政主管部门批准。
罚没收入缴矿山所在地县级财政。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在收到处罚决定通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;当事人也可以在收到处罚决定通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十三条 矿产资源行政主管部门的主管人员和直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十四条 其他经济形式的非国有矿山企业,可依照本条例关于集体矿山企业的有关规定执行。国家另有规定的除外。
第三十五条 本条例具体应用的问题由省人民政府矿产资源行政主管部门负责解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。1987年2月16日云南省第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过的《云南省乡镇集体矿山企业和个体采矿者管理暂行条例》同时终止执行。



1994年7月27日
  【摘要】程序正当是土地征收理应遵循的原则。实践中的改革已使报批前的准备阶段包含正当程序要素。然而公告之前的征收审批是否也应遵循该原则却有疑问。该环节引入正当程序须克服其被认为是内部行政程序的理论障碍。征收审批以内部程序运作的技术性设置不能改变其具体行政行为的属性。征收审批实质上还具有对土地权利变动进行裁决的功能属性。征收审批的行为属性和功能属性理论上均要求引入正当程序。现行征收审批是由申请机关单方主宰信息的封闭决策过程,这导致审批机关缺乏第三方信息来对报批材料进行验证。提高审批实效的要求呼唤引入正当程序作为信息传导机制。审批机关可利用拟被征收人表达异议或抗辩的信息弥补无法观测到申请机关行为的局限和增强对报批材料的核实能力。


  一、征收审批程序正当化改革议题的提出

  修订中的《土地管理法》将农村集体土地征收制度(以下简称“土地征收”)改革作为“重中之重”,而如何完善征收程序又是其中的核心议题之一。[1]现行《土地管理法》确定了如下土地征收流程:申请征收的地方政府报批(以下简称“申请机关”)→农用地转用审批→土地征收审批→土地征收公告→办理补偿登记→补偿公告→听取被征收人的意见(或组织听证)→(补偿争议裁决)[2] →补偿→交付土地。以上征收流程遭受诟病最多的是该过程程序“不正当”(undue)。[3]正当程序意味着行政机关针对私人作出的不利行为必须满足最低限度的公正标准,在决定作出之前就应使相对人获得适当的通知以及有意义的听证或被听取意见的机会。[4]按照这种思路,在土地征收决定作出之前,应当告知土地拟被征收的农村集体经济组织和农户(以下将农村集体经济组织和农户在批准征收之前简称“拟被征收人”,批准之后称为“被征收人”),并赋予其表达意见或者获得听证的权利。现有征收过程中被征收一方在土地征收公告之前没有知情权和参与权。“公告发布是在征地被批准之后。也就是说,此时被征地一方只有搬迁的义务,而没有保护自己土地不被征收的权利。剩下的,只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而已。”[5]《土地管理法》的修改理应对以上批判有所回应。

  然而,法律规范层面正当程序的缺失并不代表实践中不存在。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号,以下简称《决定》)要求申请机关在征地报批前履行“预公告”、“确认土地现状调查结果”和“听证程序”:

  “在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农户;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。”

  国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发〔2004〕238号)进一步明确和细化以上内容:

  “……在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。……国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。”

  理论上,预公告可使拟被征收人知晓涉及自己利益的拟征地方案的细节。确认土地现状调查结果能让拟被征收人知晓并核实与自己有关的拟被征收土地的种类、面积等。组织听证和签订补偿(安置)协议这两项原本置于土地征收公告后的程序已被前移,使拟被征收人在报批前就得以对补偿标准和(或)安置方案发表看法、提出意见。另外,虽然在全国范围没有统一的要求,但在很多地方的征地实践中,签订补偿(安置)协议环节也被放在报批前进行。[6]如果将相对人在行政决定作出之前的知情和表达意见的权利视为正当法律程序的核心要素,那么报批前的阶段已经包含了这样的要素。以上规定需要立法加以确认,但忽略这些规范、否认我国土地征收程序缺乏正当性并不符合事实。[7]

  但是,报批前的准备阶段被植入正当程序要素尚不能得出土地征收程序已正当化的结论。土地征收涉及多机关、包含复数阶段的构造使之不同于由单一机关作出的普通行政行为。征收公告之前除了包括上述说明的准备阶段,尚包括审批核准阶段。核准阶段又包括两个环节:农用地转用审批和土地征收审批[8]。这一阶段是否需要引入正当法律程序不无疑问:一方面,同意土地转用和征收的批复是上级行政机关对下级作出的,因而“两审批”被视为内部行政程序。[9]如果审批属于内部行政行为,则没有必要引入正当程序。因此征收审批排斥正当程序很大程度被视为一个理所当然的命题。但另一方面,是否征收的决定是在土地征收审批环节完成的,[10]这意味着征收审批是直接面向被征收人,确认合法剥夺其土地财产权的行政决定。在此决定作出之前不适用正当程序似乎不合法理。学界对于如何应对征收审环节无论是否引入正当程序都可能受到非议的“两难”处境鲜有论述。本文将尝试对此问题给出确定的回答。

  二、征收审批正当程序改革的观点

  (一)学界观点

  在为数不多的涉及对征收审批进行改革、引入正当程序的讨论中主要形成两种意见:第一种意见认为:“两审批”(土地转用审批和土地征收审批)尽管属于内部行政程序,但在拟被征收人不知情的前提下,通过“两审批”程序将非国有财产的集体土地变成国家所有不符合正当法律程序的要求。如等到造成既成“事实”之后再告知,即使审批机关错误审批,其纠正的成本也较高。基于预先防止优于事后纠错之常理,“两审批”程序向拟被征收人开放,引入拟被征收人介入程序,给予其在法律程序上的抗辩权以防止错误审批。[11]这种意见强调在现有审批体制下引入正当程序,本文将此种意见提出的方案称为“改良方案”。

  第二种意见认为现有的“两审批”体制既未有效发挥遏制地方政府随意征占集体所有土地的行为;同时层层报批的审批体制又有妨碍效率之虞,不能满足地方经济发展的用地需求。[12]为提供审批效率,可让县级政府在国务院下达的一定期限内的农用地转用指标范围内自主决定征地事项,同时实行严格的责任追究制,以确保地方政府在一定期限内补充相同数量和质量的被批准转用的耕地。[13]同时,在县级政府在作出征收决定之前,就征收事项进行公告,并规定一个合理的时间,允许拟被征收人就征收事项提出异议。如其提出异议,要求举行听证,县级政府不召开听证会的,其作出的征收决定无效。[14]其理由为:农用地转用审批的功能是为了防止随意变更土地用途,从而危及到国家的粮食安全和经济安全。其宗旨是为了保护整个社会的未来长远发展利益。在实施时,程序可以从宽、但在数量上要从严。而土地征收审批的功能是为了防止随意将农民使用的土地转变为建设用地,从而危及到被征地农民的生产和生活。其宗旨是为了保护被征地农民的土地财产权和生存权。在实施时,程序应当从严、但在数量上可以从宽,必须针对具体个案进行控制。[15]这种意见要求在对现有审批体制进行改革的基础上,引入正当程序控制县级政府的征收权。该意见提出的方案下文用“变革方案”指代。

  (二)观点评论

  改良方案的核心观点可以概括为:拟被征收人通过参与征收审批过程行使抗辩权影响审批决定的作出从而维护自己的实体权益。这种方案中包含正当程序为拟被征收人提供进入决定过程的机会,而至于拟被征收人所具有的抗辩权“武器”究竟是一种实体否决权,还是程序上提出异议的权利,这种方案并未言明。因此,该抗辩权如何影响审批结果则不得而知。变革方案的核心观点可以概括为:拟被征收人在土地征收决定作出前可提出异议,并要求召开听证会来确保县级政府作出的征收决定公正或可接受。同样,该方案也同样没有说明举行听证如何确保征收决定的可接受性。拟被征收人可通过听证会行使实体否决权,还是征收决定必须以听证记录作出,抑或召开听证会实现程序公正就当然地满足实体公正?这两种方案留下同样的未决问题:拟被征收人如何通过正当程序来影响征收决定的作出?

  这两种方案的提出建立一定的逻辑假定或制度设计构想之上,如果作为前置议题的逻辑假定不成立,或制度改革方案在理论上不可取,那么以上问题则回答的必要。因此首先需要检视提出这两种方案所依赖的前置性议题在逻辑上是否成立或在理论上是否可取。

  改良方案的提出直接基于批准征收决定直接涉及对非国有土地权利的剥夺、事先预防优于事后救济这两方面的理由,但这种方案没有否认征收审批具有内部行政行为程序的性质。内部行政程序无需将以引入第三方参与作为必要条件。即便引入第三方进入行政过程,参与也仅服务于咨询目的。例如在不直接涉及第三利益的行政决策中,邀请专家论证之目的并非是满足程序正义的需要,而是为服务科学决策提供咨询。因此,该方案如能成立,就必须证明“土地征收审批”不属于内部行政程序。否则提出使拟被征收人介入审批环节仅仅表明对正当程序偏爱的价值立场,而置理论逻辑是否自洽之理性于不顾。

  变革方案提出建立在将征收决定权下放至县级政府的基础之上。按照现有的审批体制,县级政府是最低层级的有权申请征地的机关,将征收决定权赋予县级政府意味着申请机关也是审批机关。这种方案虽未言明要废除土地征收审批,但由县级政府自己决定征收的改革方案已经包含这样一个命题:现有土地征收审批没有存在的必要。因此,征收审批是否具有存续的价值涉及改良方案和变革方案的根本分歧。进而言之,对征收审批是否有存续必要的回答实际上就构成对一种方案的支持,同时是对另一种方案的否定。下文就从正面——土地征收审批有何积极意义和反面——变革方案中替代性策略是否可行两方面来讨论征收审批是否有存在的必要。

  (三)对分歧之回应:土地征收审批存在的必要

  土地征收审批专门针对农村集体所有土地而设,[16]其对保护集体所有土地有何意义?下面通过对一则案例的讨论来说明土地征收审批之意义。

  1.设置土地征收审批制度的意义

  2009年3月2日徐州市贾汪区人民政府在贾汪镇宗庄村公告,经江苏省人民政府苏国土资地函【2008】0381号和 【2008】0829号批复同意征收贾汪镇宗庄村土地34.6749公顷。吴学东一户家庭承包经营的2.46亩耕地在本次征地范围内。吴学东不服此次征地,于2009年4月22日向江苏省人民政府提出行政复议申请。在行政复议审理期间,吴学东申请查阅了相关征地材料,发现宗庄村被征收的34.6749公顷土地种类全部被定为未利用地,而吴学东的土地承包证上注明的地类是基本农田。且相关材料中没有包含征地报批前与吴学东确认征地现状调查的有关材料。[17]

  从本案中至少可以发现以下几点事实:第一,申请机关篡改了征收土地的地类,将基本农田谎报为未利用地。第二,申请机关在报批前未履行土地现状调查确认程序。第三,作为征收审批机关的省政府放弃了审查职责、批准了征收。申请机关为何会篡改地类?如果申请机关履行土地现状调查确认程序,可能会有何种结果?如果省政府认真审查,本案的结果又当如何?

  首先,申请机关篡改地类的目的显然是为了规避国务院的审批。根据《土地管理法》第45条的规定,土地征收审批的权限以拟征收土地的种类和数量为依据在国务院和省级政府之间划分:征收基本农田,基本农田以外的耕地超过三十五公顷,其他土地超过七十公顷的由国务院批准;征收该列举之外的其他土地由省、自治区、直辖市人民政府(以下统称“省级政府”)批准。所以,如要规避国务院的审批,可以通过对拟征地的地类或总量进行造假实现。

  其次,如果申请机关履行了报批前的“确认土地现状调查程序”,拟被征收人就能够对地类和数量等进行核实,那么篡改地类的情况可能不会发生。虽然“确认土地现状调查程序”在理论上具有制约申请机关篡改事实的功能,但该案例表明,此类程序规则作为哈特所称的设定义务的“第一性规则”自身并不总是具有获得自动履行之能力,其须依赖外在的,有效预防和处理违反义务的“第二性规则”来保障实施。[18]《决定》在确定申请机关上述报批前的程序义务的同时,也规定“要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料”。“农民知情、确认的有关材料”即指申请机关履行预公告、确认土地调查现状程序义务的证明材料。这意味着申请机关在报批前应履行预公告和土地现状调查结果确认程序,且提交相关证明材料,其报送的土地征收方案才可能被审批机关批准。[19]《决定》的设置将申请征地机关履行报批前的程序义务作为审批机关批准征地的必要(非充分)条件,使履行程序义务与批准征地的实体结果相关联,从而使审批机关能够以是否批准征地来制约申请机关履行报批前的程序义务。本案中,显然作为审批机关的省政府放弃了审查申请机关是否履行土地现状调查确认程序的责任。当然,现实中并不能排除申请机关没有履行报批前的程序义务却伪造已经履行的证明材料,[20]或将土地现状调查结果交由拟被征收人核实确认后再篡改地类和土地总量数据,以规避国务院的审批或使不符合条件的征收申请获得批准。因此,尚需要审批机关对报批材料是否真实进行审查。

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