二手房一房二卖的法律后果/刘军
作者:法律资料网 时间:2024-07-03 02:46:47 浏览:8931
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二手房一房二卖的法律后果
作者：刘军
事实经过
甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。
律师说法
本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。
关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知
国有资产管理局
关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知
国有资产管理局
各省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理局（办），财政厅（局），国务院各有关部门：
近来，一些地方来电来函询问，国有大中型企业利用外资进行技术改造时，对划拨土地使用权有关问题如何处理。经研究，并经征求国务院有关部门意见，现就此通知如下：
一、国有大中型企业利用外资工作必须严格执行《国务院关于加强外商投资管理工作若干问题的通知》（国发〔1993〕83号）、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》（国办发明电〔1994〕12号）和《国务院办公厅关于当前审批外商投资企业有关问题的
通知》（国办发明电〔1995〕35号）中的指示精神，按照国家规定的审批权限和批准程序有计划、有步骤地进行。
二、根据国发〔1993〕83号、国办发明电〔1994〕12号和国办发明电〔1995〕35号文件的规定，国有大中型企业在与外商合资、合作或出售国有企业产权前，都必须严格执行国务院发布的《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号），对包括土地使用权在内的
企业资产认真进行评估，并按国家有关规定办理产权变动登记或注销登记手续。评估工作须委托经国有资产管理部门批准取得资格的机构承担并依法进行，评估结果须经国有资产管理部门确认。对未经资产评估的外商投资项目，一律不得批准设立。
三、国有大中型企业使用国有资产与外商合资、合作举办企业或以出售部分国有资产股权形式与外商合资、合作的，包括以土地使用权作价出资与外商合资、合作的，都必须严格执行国家工商行政管理局和对外经济贸易合作部联合发布的《关于进一步加强外商投资企业审批和登记管理
有关问题的通知》（工商企字〔1994〕305号）中的有关规定，除应向审批机关和登记机关提交法律规定的文件外，还必须同时提交国有资产评估报告和国有资产管理部门下达的国有资产评估结果确认通知书。
四、国有土地使用权出让，必须严格执行《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》（国发〔1989〕38号）、《国务院关于进一步加强国有土地使用权有偿使用收入征收管理工作的通知》（国发〔1993〕75号）以及财政部和国家土地局联合下发的《关于
加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字〔1995〕10号）的有关规定，非经国务院或国务院财政主管部门的批准，不得擅自减免应交的土地出让金或将土地出让金挪作它用。对于违反规定的，按国家有关规定处理。
1996年11月29日
包头市排污许可证管理办法
内蒙古自治区包头市人民政府
包头市排污许可证管理办法
（2012年6月14日包头市人民政府第5次常务会议审议通过 2012年6月29日包头市人民政府令第115号公布 自2012年8月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了进一步加强对水气污染物排放的监督管理，有效控制污染，改善全市环境质量，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国水污染防治法》和《包头市环境保护条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内《排放污染物许可证》（以下简称《排污许可证》）的申领、核发、管理等活动，适用本办法。
第三条 市环境保护主管部门对全市《排污许可证》实施统一监督管理，市、区（旗、县）两级环境保护主管部门按管辖权限负责《排污许可证》的审批核发与监督管理等工作。
第四条 环境保护主管部门核发和管理《排污许可证》应遵循“公平、公正、公开”的原则。
第五条 《排污许可证》分为《排污许可证》和《临时排污许可证》两类。
《排污许可证》适用于排放的污染物浓度和总量符合国家、地方规定的排放标准或总量控制指标的排污单位；《临时排污许可证》适用于试生产的排污单位，以及排放的污染物浓度和总量超过国家、地方规定的排放标准或总量控制指标被吊销《排污许可证》，并责令限期治理的排污单位。
第六条 环境保护主管部门建立《排污许可证》信息管理制度，定期公告取得或注销《排污许可证》的排污单位名录。
第七条 任何单位和个人对《排污许可证》核发和管理过程中的违法行为有权进行举报，环境保护主管部门应当及时核实、处理。
第二章 申领
第八条 新建项目经环境保护主管部门同意进入试生产阶段的，持法律法规规定的资料申领《临时排污许可证》；试生产期满通过环保验收的，在收到验收合格文件之日起10个工作日内，持法律法规规定的资料申领《排污许可证》。
第九条 改建、扩建、技术改造项目经环境保护主管部门同意进入试生产的，交回原《排污许可证》，持法律法规规定的资料申领《临时排污许可证》；试生产期满通过环保验收的，在收到验收合格文件之日起10个工作日内，持法律法规规定的资料申领《排污许可证》。
第十条 因排放的污染物浓度和总量超过国家、地方规定的排放标准或总量控制指标等原因被依法吊销《排污许可证》的，在限期治理期间，持法律法规规定的资料申领《临时排污许可证》；限期治理结束通过环保验收的，在收到验收合格文件之日起10个工作日内，持法律法规规定的资料申领《排污许可证》。
第三章 核发
第十一条 环境保护主管部门受理《排污许可证》、《临时排污许可证》申请后，应在15个工作日内对申请人提交的申请材料进行审查。
第十二条 对符合有关法律、法规规定条件的，依法核发《排污许可证》或《临时排污许可证》；对不符合有关法律、法规规定条件的，依法作出不予行政许可的书面决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。
第十三条 依法不予行政许可的，申请人经整改和补充材料后可以再次向环境保护主管部门提出申请，审查期限另行计算。
第四章 管理
第十四条 《排污许可证》有效期限为三年；《临时排污许可证》有效期限为试生产期限或者限期治理期限，但最长不超过一年。
第十五条 《排污许可证》有效期届满前停业或者届满后不再排污的，排污单位应当向原发证机关办理注销手续。
有效期届满后需要继续排放污染物的，应当在有效期届满前30个工作日内申请办理延续手续。
《临时排污许可证》不予办理延续手续。
第十六条 环境保护主管部门在收到排污单位延续申请之日起15个工作日内进行审查，符合本办法有关规定的依法予以办理延续手续。
第十七条 《排污许可证》实施年检制度。排污单位每年2月底前持下列材料到原发证机关进行年检：
（一）排污申报登记年审表；
（二）《排污许可证》年审表；
（三）《排污许可证》副本；
（四）一年内合法有效的环境监测报告。
第十八条 排污单位排放污染物种类、浓度、总量发生变化的，应当自发生变化之日起30个工作日内向原发证机关申请办理变更手续。
环境保护主管部门在收到变更申请后15个工作日内对变化情况进行核实，符合本办法有关规定的依法予以办理变更手续。
第十九条 因污染物排放执行的国家或地方标准、总量控制指标、环境功能区划等发生变化，需要对许可事项进行调整的，环境保护主管部门可以依法对《排污许可证》载明事项进行变更。
第二十条 排污单位发生合并或者分立的，新的排污单位应当按照本办法的规定重新申领《排污许可证》。
第二十一条 《排污许可证》发生遗失、毁损的，排污单位应向原发证机关申请补领。
第五章 监督
第二十二条 排污单位取得《排污许可证》后方可排放污染物，并应严格遵守《排污许可证》载明的相关内容要求。
第二十三条 环境保护主管部门依法作出撤销、注销或者吊销《排污许可证》决定的，应当于10个工作日内将决定通报当地工商行政管理、银行、证券、保险监督管理等部门、单位或其分支机构。
第二十四条 违反本办法规定的，依据有关法律法规进行处理。
第二十五条 环境保护主管部门及其工作人员履行《排污许可证》管理职责，应当自觉接受排污单位以及社会的监督。环保管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，依法给予行政处分或追究刑事责任。
第六章 附则
第二十六条 种植业、非集约化养殖业和居民日常生活中向环境排放污染物的，不适用本办法。
第二十七条 本办法自2012年8月1日起施行，1992年4月16日公布施行的《包头市实施大气氟化物排放许可证管理办法》同时废止。
