浅析仲裁协议有效性的确定问题/潘婧

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广东省惠州市人民政府


惠州市土地储备实施办法




　　第一章 总 则
　　第一条 为加强政府对土地市场的调控能力，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，确保土地资产保值、增值，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称的土地储备，是指政府对根据城市规划功能确定为经营性的建设用地进行收购、储存、管理、经营的行为。
　　第三条 惠州市市区规划区范围内的土地储备工作，适用本办法。
　　第四条 惠州市国土资源行政主管部门主管全市的土地储备工作，惠州市土地储备机构负责办理市区国有土地储备的具体事务。
　　第五条 市土地储备机构根据经济发展、城市建设和土地市场状况等因素，制定土地储备计划，经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准实施。
　　第六条 储备的土地应优先用于符合城镇规划的建设项目。进行房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设，应当使用储备土地，其土地使用权必须通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让获得。公开招标、拍卖和挂牌交易的具体程序按省、市的有关规定执行。
　　第七条 市规划建设、财政、房产、计划等有关行政管理部门应依据各自的职责，做好土地储备的相关工作。
　　第二章 储备土地的范围和补偿
　　第八条 下列国有土地应当纳入储备土地范围：
　　（一）为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地；
　　（二）公共利益需要收回的土地；
　　（三）因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地；
　　（四）公路、矿场等经核准报废的土地；
　　（五）土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（六）为实施城市规划收回的土地；
　　（七）政府依法收回的闲置土地；
　　（八）土地使用权转让中申报价格比标定地价低２０％以上，市、县（区）政府行使优先购买权而取得的土地；
　　（九）土地使用者申请政府收回的土地；
　　（十）城市规划区范围内的无主土地；
　　（十一）其他需要储备的土地。
　　第九条 非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所有出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市闲置土地盘整工作领导小组讨论同意后依法有偿收回，进入市土地储备机构储备。
　　第十条 纳入储备范围的土地，由市政府统一收回储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回。
　　第十一条 储备土地可采取下列方式：
　　（一）征用。根据土地管理法律法规的规定将集体土地征收转为国有建设用地；
　　（二）收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权；
　　（三）异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权；
　　（四）收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。
　　第十二条 土地使用权收回、收购的补偿原则：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，按以下两种情况补偿：
　　１、经市政府确认为闲置的土地，原则上无偿收回，但原缴交给政府的有关规费及经有资质的评估机构评估后的土地投入，经市政府同意后给予适当补偿；
　　２、因城市规划调整需收购收回的土地，在批准建设期内的，按原批准用途经有资质的土地评估机构评估后的地价予以补偿。
　　（二）以划拨方式取得的土地使用权，按规定支付的征地成本予以补偿，涉及工程投入的，经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　（三）建（构）筑物的补偿，按同类建（构）筑物的重置价乘以建筑成新或扣除折旧金额，并经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　上述各项费用均不计利息，工程投入额按市政府有关土地盘整的政策执行。所需支付的各项费用和工程投入额需经市财政部门审核确认。
　　第三章 土地储备的程序及前期开发利用
　　第十三条 收购、收回储备土地按以下程序进行：
　　（一）储备土地的认定。
　　１、对土地使用权人申请收回的用地由申请人携有关资料向市国土资源行政主管部门提出申请，经批准后由市土地储备机构具体组织实施；
　　２、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源行政主管部门向原土地使用权人发出收购、收回通知，原土地使用权人按通知要求向土地储备机构提供有关资料，由市土地储备机构具体组织实施；
　　（二）被收购、收回的土地的原用地单位需提交下列资料：
　　１、土地收购申请书；
　　２、营业执照和法定代表人身份证明；
　　３、授权委托书；
　　４、国有土地使用证、房屋所有权证或权属证明材料；
　　５、取得土地使用权时缴交税费的单据；
　　６、土地平面图；
　　７、主管部门的意见；
　　８、其他需提交的材料。
　　（三）调查与评估。市土地储备机构对申请人提供的土地状况、地上附属物权属、土地面积、地上附属物占地面积、区域范围、土地用途等情况进行实地调查核实，对土地投入状况进行核算或委托有资质的评估机构评估。
　　（四）征询意见。市土地储备机构对申请收购、收回的土地向市规划建设行政主管部门征询规划意见。
　　（五）拟订补偿方案。由市土地储备机构根据调查评估结果及规划意见，拟订土地使用权收购、收回补偿方案。
　　（六）方案报批。收购、收回补偿方案经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准。
　　（七）组织实施。收购方案批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。按收购合同的约定，市土地储备机构向原土地使用权人支付补偿金额，原土地使用权人交付土地，并共同向市国土资源部门、房产管理部门申请权属变更登记手续。
　　第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
　　（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
　　（二）土地收购补偿费用数额及其支付方式和期限；
　　（三）交付土地的期限和方式；
　　（四）双方约定的其他权利义务；
　　（五）违约责任；
　　（六）纠纷的处理。
　　第十五条 市土地储备机构可对储备的土地进行前期开发利用。
　　（一）前期开发。储备土地出让前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
　　（二）土地利用。储备土地暂不出让时，土地储备机构可将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途等形式进行经营。所得收益视同土地出让收入纳入财政管理。
　　第四章 土地储备的资金运作和财务管理
　　第十六条 土地储备资金由市土地储备机构设立专户，专款专用，资金的使用受市国土资源行政主管部门、财政部门和审计部门的指导和监管。
　　第十七条 土地储备资金的来源：
　　（一）市财政拨付给市土地储备机构的土地储备专项资金；
　　（二）按储备土地出让收益的１０％提取土地储备资金，逐渐减少银行贷款，降低成本；
　　（三）金融机构贷款；
　　（四）其他来源。
　　土地储备资金均应纳入市财政专户管理。
　　第十八条 下列费用应计入相关地块成本，进行会计核算：
　　（一）新征土地的补偿、拆迁等各项费用；
　　（二）收购、收回土地时应支付的各种补偿费用及评估、测绘等费用；
　　（三）储备土地的前期开发、整理、利用及信息发布等费用；
　　（四）储备土地出让前的规划方案、评估等费用；
　　（五）委托土地交易机构实施储备土地招标、拍卖和挂牌出让的交易费用；
　　（六）收购该地块的贷款利息；
　　（七）其他相关费用。
　　第十九条 市土地储备机构使用银行贷款时应控制风险，制定贷款和还款计划，从土地出让收入中优先拨付用于偿还贷款本息。
　　第二十条 市土地储备机构储备土地的出让收入应纳入市财政管理，全额上缴市财政专户，不得从土地出让收入中坐支成本、费用。土地储备所需支付的成本费用由市财政部门核拨。
　　第二十一条 因实施城市规划或公用、公益设施建设等政府行为而无偿划拨储备土地或所收地价低于土地储备成本的，经市政府批准，缺口资金可由市土地储备中心垫付，从土地储备专项资金中支付，作为上交资金。
　　第五章 惩 处
　　第二十二条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由市政府按有关法律法规的规定无偿收回。
　　第二十三条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人未经批准，擅自转让土地使用权及其地上建筑物、构筑物的，由市国土资源行政主管部门会同有关部门依法处理。
　　第二十四条 市土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第二十五条 各县、区的土地储备管理可参照本办法执行。
　　第二十六条 本办法自２００３年９月１日施行。



企业投资并购需要关注的“或有负债”及相关问题的法律分析

阚凤军


　　笔者参与各种投资并购项目数十起，尽管目标企业各不相同，但关注的问题相对集中，其中包括“或有负债”问题。下面就该问题进行初步探讨与分析，供感兴趣的企业与朋友参考。

　　一、或有负债的基本定义与理解
　　1、依据我国的《企业会计准则》规定，“或有负债”是指过去的交易或者事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务不是很可能导致经济利益流出企业或该义务的金额不能可靠计量。
　　2、“企业不应当确认或有负债”，亦即“或有负债”并不反映在财务报表中。但“或有负债”在很多情况下将成为“现实”的“负债”，直接导致企业价值的减损，严重时将导致公司的倒闭或清算。
　　因此，尽管“或有负债”处于“或有”状态，但该类负债的分析与评估对于争取评价目标企业或资产的价值、合理确定并购价格、设计合适充分的保障条款、搭建完善的交易架构等具有非常重要的影响。
　　我们在以往操作的项目中，一些企业并购的负责人为尽快完成项目的收购与交割，往往忽视对“或有负债”定性分析与定量分析，最终导致并购效果不佳，甚至造成重大投资损失。

　　二、投资并购中存在的“或有负债”
　　根据并购的基本操作模式可以分为股权并购及资产并购。其中，股权并购主要指新的投资者通过从目标公司现有股东购买股权或通过向目标公司增资扩股的方式进入目标公司，成为目标公司的股东，通过参与后续运营，实现投资目的；资产收购主要指投资者通过有选择性的购买目标公司资产，并通过运营来达到投资目的。本文所讨论的“或有负债”主要针对股权收购展开，同时，简要对资产并购可能存在的“或有负债”等情况进行分析。
　　1、股权并购过程中可能存在的“或有负债”
　　（1）企业对外应付账款利息。一些企业自认为某些债务已超过诉讼时效、或对方已放弃债权、或因内部管理混乱未及时对外付款等，导致企业仍然按照原债权金额做账，没有充分反映可能发生的欠款利息及违约金等。
　　（2）合同违约赔偿损失评估。长期客户形成稳定的关系后，比较容易忽视严格履约的重视程度。比如，有的企业在某一单重大合同上严重违约，但基于与对方的长期合作关系及相关高层领导的良性互动判断，并未重视合同违约情形，后因对方企业改制重组等因素，导致对方提出巨额索赔要求。
　　（3）产品的知识产权侵权赔偿。中国很多企业对于知识产权保护等问题重视程度不够，一方面，不注意产品采购过程中的知识产权担保问题；另一方面，对于自己销售的产品关于知识产权不侵权的“默示担保”义务等也没有概念。这个问题在一些知识产权比较密集的企业表现非常突出，一些所谓高科技企业经常会遇到同行业或国外竞争对手提出的知识产权方面的质疑与挑战，严重影响企业的正常运营，甚至威胁到企业的生存。
　　（4）企业潜在的劳动争议与索赔。《劳动合同法》实施后，该方面形成“或有负债”的风险相对较大。因此，需对企业劳动用工的合法性进行充分审核，而该项信息无法在财务报表中披露，企业主动披露的，亦不一定充分。是否签订劳动合同、是否足额缴纳社会保险、是否足额支付加班工资等需要充分予以关注。如果存在该等情形，将来产生仲裁或诉讼时，可以确定该等“或有负债”将必定成为“现实”“负债”。
　　（5）企业税务上可能“或有负债”。 税务上形成“或有负债”原则很多，如当地政府超越权限，擅自给予税收上的减免等；企业通过自认为比较合理的避税手段，但可能被认定为偷逃税款；企业内部因为缺乏专业的财务及税务上的专业人员，没有合理将相关经营反映在财务上。最近，我们国家加强对于非居民企业税务的管理（国税698号文），一些企业可能被追缴税款。另外，国家税务总局就关联企业之间交易的强化管理与规范等，都可能导致某些企业需要追加税款。上述问题，如果相关主管机构投入相当的时间与精力，可能会对某些企业产生非常大的影响与压力。
　　（6）环境保护“或有负债”。该类或有负债具有相当的隐蔽性和滞后性。很多企业的项目都能够通过有关部门的验收，但实际运行过程中却没有规范操作，这种行为在未经过相关机构查处之前处于“合法”状态，企业以外的投资者很难判断。
　　（7）企业对外提供的产品质量担保与售后服务承诺等。对于家电产品，其提供的质量保证期及免费售后服务时间每延长一年，其财务上可能承担的费用支出较上一年度大幅上升。另外，某些企业承诺的包退包换政策等，如果产品质量不稳定或出现其他不可控因素，将显著增加该企业未来的费用支出负担。
　　（8）企业提供的对外担保
　　（9）企业存在的未决诉讼与未决仲裁；
　　（10）其他。
　　2、资产收购中存在的“或有负债”
　　（1）资产的所有权被保留
　　（2）转让的资产处在法律强制执行状况
　　（3）转让的资产尚在运输途中或处于第三方保管范围
　　（4）资产已被抵押或质押
　　（5）转让的资产尚处于海关监管期
　　（6）转让的资产尚未没有完成相关对价的支付，如土地出让金的足额交纳等
　　（7）其他
　　三、发现、识别“或有负债”的方法和途径
　　无论何种方式或途径，都需要专业机构，包括会计师事务所、律师事务所、税务师事务所等机构的协同配合，简要介绍如下：
　　1、直接方式
　　（1）企业的财务报表，特别是报表批注部分；
　　（2）企业财务账目的调整与分析；
　　（3）企业内部人员的陈述；
　　（4）企业已收到的可能被处罚的相关法律文件等。
　　2、间接方式
　　（1）交易对方的询证
　　（2）相关司法机构的核实
　　（3）同行业的比较分析
　　（4）工商登记机构的查询
　　（5）已知信息的挖掘与跟进

阚凤军 广州安华理达律师事务所 020-28337942/13924073030